El 2 de abril entra­ron en vigor una serie de medi­das para pro­te­ger en cierta medida a deter­mi­na­dos arren­da­ta­rios de vivien­das, sin olvi­dar la deli­cada posi­ción del arren­da­dor. Son medi­das adop­ta­das en el ámbito social y eco­nó­mico para hacer frente a la cri­sis ini­ciada por la inci­den­cia del Covid-19 en la acti­vi­dad eco­nó­mica

En España, en el 85% de los arren­da­mien­tos de vivienda el pro­pie­ta­rio es una per­sona física, pequeño pro­pie­ta­rio. Esta par­ti­cu­la­ri­dad del mer­cado del alqui­ler en España hace espe­cial­mente nece­sa­rio que las medi­das adop­ta­das faci­li­ten los acuer­dos entre las par­tes para per­mi­tir el pago de las ren­tas. Pues si bien el arren­da­ta­rio tiene difi­cul­ta­des en pagarla, tam­bién es cierto que la eco­no­mía del arren­da­dor puede depen­der en gran medida de cobrarla.

Se esta­ble­cen por ello pro­pues­tas en este ámbito diri­gi­das a la nece­sa­ria pro­tec­ción a los colec­ti­vos más vul­ne­ra­bles que pue­dan ver sen­si­ble­mente afec­tada su capa­ci­dad para hacer frente al alqui­ler, al tiempo que se garan­tiza un equi­li­brio entre las par­tes que impida que la vul­ne­ra­bi­li­dad de los arren­da­ta­rios sea tras­la­dada a los arren­da­do­res, espe­cial­mente a aque­llos para los que los ingre­sos gene­ra­dos por la renta del alqui­ler pue­den ser esen­cia­les.

La situación de vulnerabilidad de los inquilinos

Para apli­car las dis­tin­tas medi­das el inqui­lino debe estar en una situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad eco­nó­mica pro­ducto de la cri­sis creada por la pan­de­mia del coro­na­vi­rus.

Los requi­si­tos para que se con­si­dere la situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad son los siguien­tes:

• Si es tra­ba­ja­dor por cuenta ajena (empleado) ha de estar en paro o incluido en un Expe­diente Tem­po­ral de Regu­la­ción de Empleo (ERTE). Si es tra­ba­ja­dor por cuenta pro­pia (autó­nomo) ha de sufrir una pér­dida sus­tan­cial de sus ingre­sos
• Los ingre­sos tota­les de la uni­dad fami­liar (lo que incluye al arren­da­ta­rio, a su cón­yuge o pareja de hecho y a los hijos que con­vi­van en la misma vivienda) en el mes ante­rior a la soli­ci­tud han de ser infe­rio­res a cier­tos lími­tes. En prin­ci­pio, no pue­den ser supe­rio­res a 1.613,52 euros. Pero si en la uni­dad fami­liar se incluye hijo o la uni­dad fami­liar es mono­pa­ren­tal, o existe algún miem­bro mayor de 65 años, o con dis­ca­pa­ci­dad, el límite puede ser algo mayor.
• La renta del alqui­ler más los gas­tos y sumi­nis­tros de la vivienda han de ser igua­les o supe­rio­res al 35% de los ingre­sos de los miem­bros de la uni­dad fami­liar.

Ade­más, no con­cu­rrirá la situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad cuando cual­quiera de los miem­bros de la uni­dad fami­liar sea pro­pie­ta­rio o usu­fruc­tua­rio de otra vivienda en España, con posi­bi­li­dad de uso inme­diato exclu­sivo. Lo cual quiere decir que no con­cu­rren estas cir­cuns­tan­cias cuando el dere­cho recaiga úni­ca­mente sobre una parte alí­cuota de una vivienda y se haya obte­nido por heren­cia. Tam­poco cuando, aun siendo titu­la­res de una vivienda, no pueda usarla por causa ajena a su volun­tad (como sepa­ra­ción o divor­cio, o como la vivienda resulte inac­ce­si­ble por razón de dis­ca­pa­ci­dad).

Suspensión de los procesos de desahucio

Una de las medi­das adop­ta­das es la sus­pen­sión de los pro­ce­sos de desahu­cios y, por tanto, se evi­tará el lan­za­miento del arren­da­ta­rio

Se aplica a los con­tra­tos sobre vivienda habi­tual sus­cri­tos a par­tir del 1 de enero de 1995. Que­dan exclui­dos con­tra­tos sobre vivien­das de tem­po­rada, de loca­les de nego­cios, y de los lla­ma­dos alqui­le­res de renta anti­gua, entre otros.

El inqui­lino o arren­da­ta­rio ha de encon­trarse en una situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad social y eco­nó­mica como con­se­cuen­cia de los efec­tos eco­nó­mi­cos del Covid-19. Ade­más, no ha de tener una alter­na­tiva a la vivienda que viene ocu­pando. Es decir, no tener opción de mar­charse a otra vivienda (inclu­yendo a su fami­lia). Tales cir­cuns­tan­cias ha de pro­bar­las judi­cial­mente.

En tales casos, el pro­ceso judi­cial se sus­pen­derá por un periodo máximo de seis meses.

Pero la enfer­me­dad y la cri­sis puede afec­tar tam­bién al arren­da­dor (el casero). Si éste se encuen­tra en situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad social o eco­nó­mica, y la sus­pen­sión del pro­ceso judi­cial le afecta, por haberlo soli­ci­tado el inqui­lino tam­bién vul­ne­ra­ble, deberá igual­mente acre­di­tar su situa­ción ante el Juz­gado. En tal caso, se modu­lará el plazo de la sus­pen­sión y las medi­das de pro­tec­ción social a adop­tar.

Prórroga extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda

Otra medida con­tem­plada es la pró­rroga de los con­tra­tos de vivienda habi­tual por un periodo máximo de seis meses.

Será apli­ca­ble a aque­llos arren­da­mien­tos cuyo plazo de dura­ción (inclui­das pró­rro­gas lega­les o táci­tas) fina­lice entre el 2 de abril de 2020 y el día en que hayan trans­cu­rrido dos meses desde la fina­li­za­ción del estado de alarma.

Solo será apli­ca­ble a soli­ci­tud del inqui­lino y bajo acep­ta­ción del arren­da­dor. Durante esa pró­rroga segui­rán apli­cán­dose todas las cláu­su­las del con­trato.

La fina­li­dad de esta medida es dar cierta esta­bi­li­dad al inqui­lino sin com­pro­me­ter al arren­da­dor con una pró­rro­gas anual (ya que, en cir­cuns­tan­cias nor­ma­les, las pró­rro­gas que pue­dan darse sobre un con­trato de arren­da­miento de vivienda habi­tual son de un año).

Aplazamiento del pago de la renta cuando el arrendador sea empresa, entidad pública o gran tenedor

En pri­mer lugar, hemos de decir que gran tene­dor se con­si­dera a aque­lla per­sona que sea titu­lar de más de 10 inmue­bles urba­nos (exclu­yendo gara­jes y tras­te­ros, o de una super­fi­cie cons­truida de más de 1.500 m²). Cabe inter­pre­tar si para que se de la cali­fi­ca­ción de gran tene­dor tales inmue­bles han de estar pues­tos en el mer­cado del alqui­ler, o al menos ser sus­cep­ti­bles de estarlo.

Si el arren­da­ta­rio está en la situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad eco­nó­mica ya des­crita, podrá soli­ci­tar en estos supues­tos al arren­da­dor el apla­za­miento tem­po­ral y extra­or­di­na­rio en el pago de la renta.

La soli­ci­tud ha de rea­li­zarse antes del 2 de mayo de 2020.

El arren­dado podrá ele­gir entre:

• Una reduc­ción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma. Se aña­di­rán las men­sua­li­da­des siguien­tes si el plazo es insu­fi­ciente por la situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad del inqui­lino. En todo caso el plazo máximo será de cua­tro meses.
• Una mora­to­ria en el pago de la renta que se apli­cará de manera auto­má­tica. Afec­tará al tiempo que dure el estado de alarma y a las men­sua­li­da­des siguien­tes, pro­rro­ga­bles una a una, si dicho plazo es insu­fi­ciente por la situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad del inqui­lino. El plazo máximo de la mora­to­ria es de cua­tro meses. La renta se apla­zará, a par­tir de la siguiente men­sua­li­dad, mediante el frac­cio­na­miento de las cuo­tas durante al menos tres años. Este plazo se con­tará desde el fin del estado de alarma o a par­tir del fin del plazo de cua­tro meses antes citado, y siem­pre vigente el con­trato. El arren­da­ta­rio no ten­drá pena­li­za­ción alguna. La suma apla­zada será devuelta a la arren­da­dora sin intere­ses.

Se podrá pac­tar entre arren­da­ta­rio y arren­da­dor cual­quier otra opción que sea más al pri­mero.

Si el arren­da­ta­rio accede al pro­grama de ayu­das finan­cie­ras del artículo 9 se levan­tará la mora­to­ria en el pago de la renta y el frac­cio­na­miento de las cuo­tas en la pri­mera men­sua­li­dad en la que goce de dicha finan­cia­ción.

Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales en el caso de otros arrendadores

Si el arren­da­dor no es una empresa, una enti­dad pública o un gran tene­dor, el inqui­lino que se encuen­tre en situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad eco­nó­mica puede soli­ci­tar el apla­za­miento tem­po­ral y extra­or­di­na­rio en el pago de la renta en los mis­mos tér­mi­nos.

Aun­que el plazo para soli­ci­tarlo tam­bién vence el 2 de mayo, y ha de con­tes­tarse en siete días labo­ra­les, dada la volun­ta­rie­dad para el arren­da­dor en cual­quier momento se podrá lle­gar a un acuerdo entre las par­tes. Pero para que el arren­da­ta­rio pueda tener acceso al pro­grama de ayu­das tran­si­to­rias de finan­cia­ción con­tem­pla­das tam­bién el el Real Decreto-Ley, en el caso de que el arren­da­dor no tome nin­guna medida res­pecto del con­trato, sí deberá soli­ci­tarlo den­tro de dicho plazo.

A dife­ren­cia del caso ante­rior, el arren­da­dor no se encuen­tra obli­gado a tomar alguna deci­sión sobre modi­fi­ca­ción de las con­di­cio­nes con­trac­tua­les. En aten­ción a su situa­ción eco­nó­mica, ofre­cerá al arren­da­ta­rio las con­di­cio­nes que con­si­dere y pueda per­mi­tirse.

Esta liber­tad al arren­da­dor se per­mite dado que, como se dijo al prin­ci­pio, en muchas oca­sio­nes éstos pue­den depen­der de la renta del con­trato para su pro­pia sub­sis­ten­cia.

Ayudas financieras para los inquilinos

Si en los supues­tos del epí­grafe ante­rior el arren­da­dor no ofre­ciese nin­guna modi­fi­ca­ción del con­trato, o en los otros supues­tos con arren­da­do­res empresa, enti­dad pública o gran tene­dor, el arren­da­ta­rio podrá acce­der a des­ter­mi­na­das ayu­das finan­cie­ras

Las con­di­cio­nes de las ayu­das son:

• Podrán cubrir un importe máximo de seis meses de alqui­ler.
• El plazo de devo­lu­ción del dinero será de seis años, pro­rro­ga­bles por otros cua­tro años.
• Se con­ce­de­rán sin gas­tos y su devo­lu­ción es sin intere­ses.

En defi­ni­tiva, hay que uti­li­zar muchas varia­bles y datos que deben darse de forma con­junta para que pro­ceda la apli­ca­ción de estas medi­das. 

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