Introducción

El pro­ceso de com­pra de una vivienda (o de cual­quier otro inmue­ble como un local, una par­cela o una finca rús­tica) está divi­dido en varias fases, todas de gran impor­tan­cia. Una de ellas es la elec­ción del bien a com­prar. El com­pra­dor ana­liza su situa­ción, el vecin­da­rio, sus carac­te­rís­ti­cas físi­cas, y en defi­ni­tiva, su deci­sión se suele fun­da­men­tar en aspec­tos esté­ti­cos y fun­cio­na­les. Pero olvida rea­li­zar una Audi­to­ría Legal Inmo­bi­lia­ria.

El com­pra­dor no repara en los aspec­tos lega­les nece­sa­rios para la toma de la deci­sión. Sí, en la elec­ción del inmue­ble tam­bién ha de con­tem­plarse diver­sas cir­cuns­tan­cias lega­les que acon­se­ja­rán o no la com­pra. Para ayu­dar a los clien­tes, algu­nos espe­cia­lis­tas rea­li­za­mos lo que lla­ma­mos Audi­to­ría Legal Inmo­bi­lia­ria.

Concepto

Con­siste en una inves­ti­ga­ción sobre los aspec­tos lega­les del inmue­ble para ofre­cer infor­ma­ción al com­pra­dor que le ayude a la toma de deci­sión sobre la com­pra. Mediante ella se podrá cono­cer la exis­ten­cia de cual­quier inci­den­cia legal que afecte a la pro­pie­dad, su alcance y solu­cio­nes. Se podrá cono­cer el coste de la ope­ra­ción y el coste anual de la pro­pie­dad. Se podrá cono­cer sus dere­chos, obli­ga­cio­nes y limi­ta­cio­nes como pro­pie­ta­rio, etc.

Tam­bién es útil para el pro­pie­ta­rio que se dis­pone a poner el imue­ble en el mer­cado inmo­bi­lia­rio. El ven­de­dor podrá cono­cer mucho mejor su valor y por tanto obte­ner mejor pro­ve­cho eco­nó­mico a la ope­ra­ción de venta.

En defi­ni­tiva, se trata de due dili­gence que satis­face el deber pre­con­trac­tual de infor­ma­ción.

Contenido de la Auditoría Legal Inmobiliaria

Estos son los extre­mos que se estu­dian y reco­gen en las audi­to­rías que desa­rro­lla­mos:

Propiedad y situación jurídico-registral

Ha de exa­mi­narse el título de pro­pie­dad del ven­de­dor. Ha de com­pro­barse que esté ins­crito en el Regis­tro de la Pro­pie­dad (pues caso con­tra­rio la com­pra-venta pos­te­rior no se podría ins­cri­bir). Ha de veri­fi­carse que quien vende tiene capa­ci­dad para ello y puede trans­mi­tir el pleno domi­nio del inmue­ble. Solo así podre­mos afir­mar que quien va a ven­der puede hacerlo.

Cargas y gravámenes 

La com­pro­ba­ción de la exis­ten­cia de car­gas sobre la finca ha de lle­var­nos a ana­li­zar­las para con­se­guir simul­tá­nea­mente a la com­pra su can­ce­la­ción si es posi­ble. Por ejem­plo, las can­ti­da­des debi­das por un embargo y el modo de cancelarlo.En el caso de hipo­te­cas ocu­rre algo pare­cido, si bien pode­mos nego­ciar si interesa al com­pra­dor una subro­ga­ción en el prés­tamo hipo­te­ca­rio.

Otro tipo de car­gas impor­tan­tes son las ser­vi­dum­bres ya que pue­den limi­tar de modo impor­tante el dis­frute de la finca a com­prar; así como deter­mi­na­das limi­ta­cio­nes de domi­nio.

Algo que suele pasar des­aper­ci­bido en el pro­ceso de com­pra son las afec­cio­nes fis­ca­les. Mediante ellas la pro­pie­dad que se va a adqui­rir res­ponde durante un plazo del pago de los impues­tos de ante­rio­res trans­mi­sio­nes. Por tanto es impor­tante veri­fi­car que los ante­rio­res pro­pie­ta­rios liqui­da­ron y paga­ron de modo correcto los impues­tos.

Propiedad Horizontal

Si la pro­pie­dad forma parte de una comu­ni­dad de pro­pie­ta­rios ha de cons­ta­tarse que no exis­ten deu­das con ella por el impago de las cuo­tas men­sua­les.

Tam­bién es muy impor­tante cono­cer los esta­tu­tos y nor­mas de fun­cio­na­miento interno ya que en cual­quier caso una vez com­prada la pro­pie­dad obli­ga­rán al nuevo pro­pie­ta­rio. Dichas nor­mas pue­den impo­ner deter­mi­na­das res­tric­cio­nes (por ejem­plo, hora­rio de uso de la pis­cina, des­tino eco­nó­mico de la vivienda, ins­ta­la­ción de apa­ra­tos de aire acon­di­cio­nado, cerra­miento de terra­zas …) que pue­den lle­gar a frus­tras las expec­ta­ti­vas del adqui­rente.

La audi­to­ría tam­bién informa del importe de las cuo­tas men­sua­les a pagar (ordi­na­rias y extra­or­di­na­rias) así como del plan de obras y mejo­ras apro­ba­dos por la Junta de Pro­pie­ta­rios (lo que puede impli­car una modi­fi­ca­ción de los ele­men­tos comu­nes y el devengo de más cuo­tas extra­or­di­na­rias).

Arrendatarios

Si el inmue­ble está arren­dado es impres­cin­di­ble estu­diar el con­trato para deter­mi­nar cuándo fina­liza el mismo (y hay que saber estu­diarlo pues el régi­men de pró­rro­gas puede depa­rar sor­pre­sas). Si el con­trato se va a man­te­ner durante un periodo con­si­de­ra­ble es pre­ciso deter­mi­nar su ren­ta­bi­li­dad (renta pac­tada, dis­tri­bu­ción de gas­tos, inci­den­cia fis­cal, etc.). Otros aspec­tos impor­tan­tes a con­si­de­rar es la exis­ten­cia de fianza, la sol­ven­cia del inqui­lino para res­pon­der de hipo­té­ti­cos incum­pli­mien­tos o daños.

Pero lo más impor­tante, y que muchas per­so­nas des­co­no­cen, es el dere­cho del arren­da­ta­rio de adqui­rir el inmue­ble, pese a la com­pra pro­yec­tada o que se haya podido lle­gar a rea­li­zar. Este dere­cho con­lleva la nece­si­dad de un estu­dio de las con­di­cio­nes del con­trato y de una serie de actua­cio­nes a rea­li­zar, pudiendo resul­tar una ver­da­dera traba para la com­pra (la com­pra­venta, una vez rea­li­zada, pudiera que­dar anu­lada).

Tam­bién hay que com­pro­bar que, aun no exis­tiendo inqui­li­nos, el inmue­ble esté real­mente vacío (sin ocu­pan­tes ni pre­ca­ris­tas). De no estarlo, la toma de pose­sión inme­diata del inmue­ble se dife­rirá y podrá ser nece­sa­rio acu­dir a los Tri­bu­na­les lo que con­lleva unos gas­tos no desea­dos y una incer­ti­dum­bre.

Estos fac­to­res pue­den deter­mi­nar una rebaja de común acuerdo en el pre­cio de venta.

Situación urbanística

Espe­cial­mente impor­tante en la com­pra de vivien­das inde­pen­dien­tes y aún más en par­ce­las urba­nas para edi­fi­car. Las limi­ta­cio­nes urba­nís­ti­cas (refe­ren­tes a la cons­truc­ción) no se encuen­tran ins­cri­tas en el Regis­tro de la Pro­pie­dad por lo que hay que acu­dir al Ayun­ta­miento para cono­cer las con­di­cio­nes de edi­fi­ca­bi­li­dad. Estas con­di­cio­nes son nece­sa­rias cono­cer para la cons­truc­ción de nueva planta o amplia­ción de la exis­tente (así como en la cons­truc­ción de otras ins­ta­la­cio­nes como pueda ser una pis­cina).

Por tanto, hay que cono­cer el plan urba­nís­tico, las orde­nan­zas regu­la­do­ras de la cons­truc­ción, los con­ve­nios urba­nís­ti­cos que pue­dan afec­tar así como pro­yec­tos de com­pen­sa­ción o repar­ce­la­ción, etc.

Seguros

No solo es intere­sante cono­cer si el inmue­ble está ase­gu­rado y la prima anual del seguro, sino para el caso de que no lo esté cuál sería la prima a pagar (que ven­drá con­di­cio­nada por una serie de fac­to­res par­ti­cu­la­res de cada inmue­ble).

Tam­bién hay que con­tem­plar el ase­gu­ra­miento de la res­pon­sa­bi­li­dad dece­nal (que pro­tege de defec­tos cons­truc­ti­vos) espe­cial­mente en vivien­das en régi­men de auto­cons­truc­ción (cuando han sido cons­trui­das por el ven­de­dor hace menos de diez años).

Servicios y suministros

La audi­to­ría com­pro­bará si el inmue­ble cuenta con sumi­nis­tros (elec­tri­ci­dad, agua, etc.) y sus con­di­cio­nes tanto del sumi­nis­tro en sí como del cam­bio de titu­la­ri­dad sin inci­den­cias.

Fiscalidad

Hemos de dis­tin­guir un doble aspecto:

• Coste de la ope­ra­ción: Se deter­mi­na­rán los impues­tos a pagar por la com­pra y su cuan­tía. Ade­más tam­bién se informa sobre otras par­ti­das a pagar como con­se­cuen­cia de la com­pra (nota­ría, regis­tro de la pro­pie­dad, etc.). Si el intere­sado es el ven­de­dor, la audi­to­ría ten­drá una esti­ma­ción de la reper­cu­sión fis­cal de la venta como ganan­cia patri­mo­nial ‑lo que le con­lle­vará tri­bu­tar por IRPF-.
• Coste anual: De los impues­tos y tasas que recaen sobre el inmue­ble (Impuesto sobre Bie­nes Inmue­bles, tasas muni­ci­pa­les de garaje, basu­ras, etc.).

Conclusión

Por tanto, de la Audi­to­ria Legal Inmo­bi­lia­ria se obten­drá nume­rosa infor­ma­ción para valo­rar la com­pra de un deter­mi­nado inmue­ble elu­diendo pos­te­rio­res sor­pre­sas. La audi­to­ría pon­drá de mani­fiesto las irre­gu­la­ri­da­des e inci­den­cias que pre­sente la pro­pie­dad estu­diada ofre­ciendo al cliente solu­cio­nes y alter­na­ti­vas.

Las audi­to­rías que rea­li­za­mos cuen­tan con la garan­tía de nues­tra firma ava­lada por el Cole­gio de Abo­ga­dos de Málaga, si bien se rea­li­zan res­pecto de pro­pie­da­des situa­das en toda España.