Introducción

Si ha com­prado una vivienda nueva (sea vivienda inde­pen­diente o en un edi­fi­cio) o cual­quier otro tipo de inmue­ble y al tiempo apa­re­cen des­per­fec­tos debe saber que la ley le pro­tege y que puede exi­gir la repa­ra­ción de los mis­mos. Lo más impor­tante es deter­mi­nar la natu­ra­leza del pro­blema y así poder cono­cer cuál es el plazo legal para recla­mar la repa­ra­ción y quié­nes son los res­pon­sa­bles.

Es la Ley 38/1999, de 5 de noviem­bre, de Orde­na­ción de la Edi­fi­ca­ción la que regula los dere­chos y obli­ga­cio­nes rela­ti­vos a la edi­fi­ca­ción de la vivienda nueva, esta­ble­ciendo qué pro­fe­sio­na­les (agen­tes) inter­vie­nen en su cons­truc­ción y sus res­pon­sa­bi­li­da­des.

Artículo 1.1:

Esta Ley tiene por objeto regu­lar en sus aspec­tos esen­cia­les el pro­ceso de la edi­fi­ca­ción, esta­ble­ciendo las obli­ga­cio­nes y res­pon­sa­bi­li­da­des de los agen­tes que inter­vie­nen en dicho pro­ceso, así como las garan­tías nece­sa­rias para el ade­cuado desa­rro­llo del mismo, con el fin de ase­gu­rar la cali­dad mediante el cum­pli­miento de los requi­si­tos bási­cos de los edi­fi­cios y la ade­cuada pro­tec­ción de los intere­ses de los usua­rios.

Agentes de la edificación

Son los pro­fe­sio­na­les que inter­vie­nen en la cons­truc­ción del inmue­ble. La ley enu­mera a los siguien­tes, deter­mi­nando sus fun­cio­nes:

• Pro­mo­tor
• Pro­yec­tista
• Cons­truc­tor
• Direc­tor de obra
• Direc­tor de la eje­cu­ción de la obra
• Enti­da­des y los labo­ra­to­rios de con­trol de cali­dad de la edi­fi­ca­ción

Cada uno de ellos res­pon­derá según sean sus fun­cio­nes y obli­ga­cio­nes, y cuál sea el defecto apa­re­cido en la edi­fi­ca­ción. No obs­tante, cuando no sea posi­ble indi­vi­dua­li­zar la causa de los daños mate­ria­les, o con­cu­rran la culpa de algu­nos de ellos sin que se pueda pre­ci­sar el grado de inter­ven­ción de cada agente en el daño pro­du­cido, la res­pon­sa­bi­li­dad se exi­girá soli­da­ria­mente. Y, en todo caso, el pro­mo­tor res­pon­derá soli­da­ria­mente con los demás agen­tes.

Naturaleza de los desperfectos

La res­pon­sa­bi­li­dad de los agen­tes de la cons­truc­ción abar­can dis­tin­tos tipos de des­per­fec­tos, pudiendo dis­tin­guir:

• Defec­tos que afec­ten a la cimen­ta­ción, sopor­tes, muros de car­gas, pila­res y otros ele­men­tos estruc­tu­ra­les que com­pro­me­tan la resis­ten­cia y esta­bi­li­dad del edi­fi­cio.
• Defec­tos que impi­dan la habi­ta­bi­li­dad o uso de la edi­fi­ca­ción de un modo acep­ta­ble por afec­tar la salu­bri­dad (por ejem­plo, pre­sen­cia de rui­dos), a su estan­quei­dad (por ejem­plo, pre­sen­cia de hume­da­des y fil­tra­cio­nes, falta de ais­la­miento tér­mico) o a otros aspec­tos fun­cio­na­les que impi­dan el uso satis­fac­to­rio del edi­fi­cio.
• Defec­tos rela­ti­vos a la ter­mi­na­ción y aca­ba­dos de las obras.

Plazos para reclamar

Las garan­tías comien­zan a ser efec­ti­vas desde el momento en que el cons­truc­tor entrega la obra al pro­mo­tor, y no desde que el par­ti­cu­lar com­pra la vivienda (o local, etc.). El plazo para recla­mar es de dos años desde que apa­rece el des­per­fecto, cual­quiera que sea su natu­ra­leza. Este plazo es el que el afec­tado tiene para exi­gir la repa­ra­ción del defecto.

Ahora bien, exis­ten otros pla­zos que son los de garan­tía: son aque­llos durante los cua­les, depen­diendo de la natu­ra­leza del des­per­fecto apa­re­cido, se puede exi­gir su repa­ra­ción (den­tro del plazo de dos años para recla­mar como se ha dicho antes). Estos pla­zos son:

• 10 años para los defec­tos estruc­tu­ra­les
• 5 años para los defec­tos que afec­tan a la habi­ta­bi­li­dad
• 1 año para los defec­tos de aca­ba­dos

Pon­ga­mos unos ejem­plos rela­ti­vos a una vivienda entre­gada el 30 de enero de 2017:

1. Grie­tas apa­re­ci­das en la pared por hun­di­miento de parte de la cimen­ta­ción: Las garan­tía de repa­ra­ción lle­gará hasta el 30 de enero de 2027. Si el defecto ha sido obser­vado por el pro­pie­ta­rio el 25 de abril de 2020, podrá recla­mar teniendo de plazo para ello hasta el 25 de abril de 2022 (dos años).
2. Caída el 15 de junio de 2018 de un tapa­jun­tas de una puerta. Como se trata de un defecto de aca­ba­dos de la obra, no se podrá recla­mar al haber trans­cu­rrido ya el plazo de un año.
3. Gote­ras apa­re­ci­das el 30 de enero de 2023: la repa­ra­ción del daño está ampa­rada por la garan­tía de cinco años al afec­tar a la estan­quei­dad de la vivienda, y aun­que el plazo para recla­mar es de dos años, deberá pro­barse que se pro­dujo den­tro del plazo de cinco años (dado que apa­re­cie­ron el último día de la garan­tía el afec­tado deberá de actuar con suma dili­gen­cia). 

Cómo reclamar

Vis­tos los pla­zos, lo más impor­tante es recla­mar den­tro de él y acre­di­tar que el des­per­fecto se pro­duce den­tro de los pla­zos de garan­tía. Tam­bién es muy impor­tante saber a qué agente de los que han inter­ve­nido en la cons­truc­ción recla­mar.

Para ini­ciar la recla­ma­ción, en la mayo­ría de los casos es pre­ciso con­tar con el informe téc­nico emi­tido por un arqui­tecto o arqui­tecto téc­nico, en el que conste:

• El daño y su natu­ra­leza
• La causa del daño (impor­tante entre otras cosas para deter­mi­nar el plazo de garan­tía y los res­pon­sa­bles)
• Las solu­cio­nes téc­ni­cas para la repa­ra­ción tanto del des­per­fecto como del daño (es decir, de la causa como del efecto)
• Un pre­su­puesto de repa­ra­ción (en la medida en que se posi­ble)

La recla­ma­ción se puede hacer por dos vías: extra­ju­di­cial, mediante escrito diri­gido a los res­pon­sa­bles (y pos­te­rio­res ges­tio­nes per­so­na­les), o judi­cial, si los res­pon­sa­bles no se hacen cargo de asu­mir sus obli­ga­cio­nes de repa­ra­ción.

Obligaciones de los propietarios y usuarios

Pero la ley no solo impone res­pon­sa­bi­li­da­des a las per­so­nas que han inter­ve­nido en la cons­truc­ción, sino tam­bién a los pro­pie­ta­rios y usua­rios:

Articulo 16:

Son obli­ga­cio­nes de los pro­pie­ta­rios con­ser­var en buen estado la edi­fi­ca­ción mediante un ade­cuado uso y man­te­ni­miento, así como reci­bir, con­ser­var y trans­mi­tir la docu­men­ta­ción de la obra eje­cu­tada y los segu­ros y garan­tías con que ésta cuente.

Son obli­ga­cio­nes de los usua­rios, sean o no pro­pie­ta­rios, la uti­li­za­ción ade­cuada de los edi­fi­cios o de parte de los mis­mos de con­for­mi­dad con las ins­truc­cio­nes de uso y man­te­ni­miento, con­te­ni­das en la docu­men­ta­ción de la obra eje­cu­tada.