Arrendamiento de vivienda: Derechos irrenunciables del arrendatario

En un con­trato de arren­da­miento de vivienda no se puede incluir cual­quier pacto aun­que ambas par­tes, arren­da­dora y arren­da­ta­ria, estén de acuerdo. La Ley de Arren­da­mien­tos Urba­nos con­tem­pla unos dere­chos que son irre­nun­cia­bles, es decir, que si en el con­trato no se observa lo regu­lado en la Ley se tie­nen por no pues­tos: son nulos.

Esta cir­cuns­tan­cia puede con­lle­var alguna sor­presa para el con­tra­tante que, con­fiado del con­te­nido del con­trato, cuando va a ejer­ci­tarlo se da cuenta que que tal dere­cho no existe.

Hay que dis­tin­guir entre las posi­cio­nes de arren­da­dor y arren­da­ta­rio. La Ley pro­tege espe­cial­mente a este segundo, por lo que aque­llo pac­tado en el con­trato que le per­ju­di­que se tiene por no puesto. Sin embargo, la renun­cia en el con­trato a deter­mi­nado dere­cho del arren­da­dor sí es válido. Y en con­se­cuen­cia, el dere­cho del arren­da­ta­rio, aun­que se haya excluido expre­sa­mente en el con­trato, sub­siste.

Por tanto es muy impor­tante que, una vez fir­mado un con­trato y pre­sen­tado un pro­blema, las par­tes no se limite a leer su letra sino a con­sul­tarlo con un espe­cia­lista.

Algunos ejemplos de cláusulas nulas

Duración del contrato

Sea cual sea la dura­ción del arren­da­miento pac­tada en el con­trato, el arren­da­ta­rio tiene dere­cho a per­ma­ne­cer en la vivienda al menos cinco años, siete si el arren­da­dor es una empresa (si el con­trato es de fecha pos­te­rior al 6 de marzo de 2019). Cual­quier cláu­sula que acorte la dura­ción del con­trato es nula.

Desistimiento voluntario del arrendatario

El pacto que excluya este dere­cho del arren­da­ta­rio se tiene por no puesto. Pero en cuanto a la indem­ni­za­ción, solo pro­ce­derá si se ha pac­tado expre­sa­mente (si bien no puede ser supe­rior a la pre­vista en la ley).

Derecho de subrogación

La renun­cia pre­via es nula, pero para que tenga lugar deberá con­tarse con la auto­ri­za­ción del arren­da­dor (que puede estar incluida en el con­trato). Solo se per­mite la renun­cia pre­via a la subro­ga­ción en favor de fami­lia­res, pero una vez trans­cu­rrido el plazo de tres años (o de cinco, depen­diendo de a fecha del con­trato).

Gastos de comunidad

El importe de las cuo­tas de la Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios se puede reper­cu­tir al arren­da­ta­rio si se hace cons­tar en el con­trato, y resulte que inclu­yan son ser­vi­cios en favor del arren­da­ta­rio. Pero para que tal pacto sea válido, en el con­trato ha de hacerse cons­tar la cuan­tía anual.

Revisión de la renta por mejoras

No se podrá ele­var la renta por mejo­ras rea­li­za­das en la vivienda por el arren­da­dor den­tro de los tres pri­me­ros años de vigen­cia del con­trato. El pacto en con­tra­rio será nulo.

En defi­ni­tiva, la redac­ción de un con­trato de arren­da­miento no es algo tan sen­ci­llo como pueda pare­cer, pues hay que cono­cer pro­fun­da­mente lo que la Ley dice y la inter­pre­ta­ción que de ella hacen los Tri­bu­na­les. Hemos de recor­dar que, aun­que no lo parezca, no hay dos situa­cio­nes igua­les: lo que a un arren­da­ta­rio le puede con­ve­nir, a otro puede que no le con­venga. Siem­pre es mal pro­ce­der el copiar otro con­trato.

Hay que cono­cer los dere­chos que la Ley con­cede al arren­da­ta­rio aun­que no se inclu­yan en el con­trato (muy intere­sante para el arren­da­dor), y las cláu­su­las nulas que pue­dan estar inclui­dos en ese con­trato.