Introducción

Como alter­na­tiva a los ya habi­tua­les prés­ta­mos de cuan­tía baja (nor­mal­mente con un máximo de tres mil euros) con­ce­di­dos sin gran­des requi­si­tos por enti­da­des finan­cie­ras dis­tin­tas a los ope­ra­do­res ban­ca­rios, y a los tra­di­cio­na­les prés­ta­mos al con­sumo con­ce­di­dos con garan­tías y en supues­tos de sol­ven­cia y los prés­ta­mos hipo­te­ca­rios, ambos con­ce­di­dos por los ban­cos, desde hace algu­nos años han apa­re­cido en el mer­cado de la finan­cia­ción los prés­ta­mos con garan­tía hipo­te­ca­ria con­ce­di­dos por enti­da­des finan­cie­ras de poco (o nin­gún) nom­bre de forma rápida, por cuan­tías peque­ñas (habi­tual­mente seis mil euros) y a devol­ver en un corto plazo. Son las cono­ci­das hipo­teca express o hipo­teca urgente.

Estos prés­ta­mos son un arma de doble filo para quien los soli­cita, pues si bien de modo rápido se con­si­gue liqui­dez, más cierto es que difí­cil­mente se puede devol­ver lo reci­bido más los ele­va­dos interese pac­ta­dos. Existe una asi­me­tría entre las par­tes pres­ta­mista (quien da) y pres­ta­ta­ria (quien recibe), siem­pre a favor de la pri­mera.

Características

Ante una nece­si­dad eco­nó­mica urgente (bien para para­li­zar la eje­cu­ción de otro prés­tamo impa­gado, bien para reuni­fi­car varios prés­ta­mos peque­ños impa­ga­dos, bien por la sim­ple nece­si­dad de obte­ner dinero rápido), y con una situa­ción eco­nó­mica per­so­nal sin poder ofre­cer las garan­tías habi­tual­mente exi­gi­das por los ban­cos para el prés­tamo de peque­ñas can­ti­da­des (por ejem­plo, una nómina), en la situa­ción de cri­sis que hemos vivido durante los últi­mos años muchas per­so­nas han acu­dido a este tipo de finan­cia­ción, otor­gada sin ape­nas requi­si­tos y de modo rápido (en una semana ya se dis­pone del dinero). La única con­tra­par­tida que ha de ofre­cer el pres­ta­ta­rio es dar un inmue­ble (una vivienda por ejem­plo, que incluso puede ser otra per­sona quien la ofrezca) en garan­tía de la devo­lu­ción del prés­tamo, cons­ti­tu­yén­dose sobre la misma hipo­teca que se ins­cribe en el Regis­tro de la Pro­pie­dad.

No se rea­liza un estu­dio de la sol­ven­cia del soli­ci­tante; las enti­da­des pres­ta­mis­tas con­ce­den estos prés­ta­mos aun­que el soli­ci­tante esté ins­crito en regis­tros de moro­sos y su sol­ven­cia no sea evi­dente, o incluso sea insol­vente. La única garan­tía exi­gida es la vivienda, de un valor muy supe­rior (des­pro­por­cio­nado) con la can­ti­dad pres­tada. Ade­más de un plazo de devo­lu­ción corto (habi­tual­mente seis meses), los inter­ses y comi­sio­nes son ele­va­dos.

La enti­dad que presta el dinero siem­bre obten­drá una ganan­cia des­me­dida, pues en caso de que el pres­ta­ta­rio devuelva el dinero reci­bido más sus intere­ses, al ser estos muy ele­va­dos, la ganan­cia será pro­por­cio­nal­mente muy ele­vada. Y en el caso de que no lo devuelva, sacará a subasta la vivienda cobrando el prin­ci­pal más los intere­ses o bien se la adju­di­cará por un valor muy infe­rior al real (y pos­te­rior­mente, cuando venda la vivienda adju­di­cada será cuando obtenga una ganan­cia total­mente des­pro­por­cio­nada con la can­ti­dad pres­tada).

Es obvio que estas ope­ra­cio­nes se rea­li­zan apro­ve­chando una situa­ción eco­nó­mica deses­pe­rada de quien soli­cita el dinero, que no valora sufi­cien­te­mente sus reales posi­bi­li­da­des de amor­ti­zarlo, poniendo en riesgo su patri­mo­nio (la vivienda dada en garan­tía).

Tratamiento legal

Estos prés­ta­mos no son aje­nos a los Tri­bu­na­les de Jus­ti­cia, exis­tiendo nume­ro­sos casos resuel­tos a favor del pres­ta­ta­rio.

Ley contra la usura

En la reso­lu­ción de los liti­gios se ha venido apli­cando la Ley de 23 de julio de 1908, de la Usura, en cuyo artículo 1 se esta­blece que «será nulo todo con­trato de prés­tamo en que se esti­pule un inte­rés nota­ble­mente supe­rior al nor­mal del dinero y mani­fies­ta­mente des­pro­por­cio­nado con las cir­cuns­tan­cias del caso o en con­di­cio­nes tales que resulte aquél leo­nino, habiendo moti­vos para esti­mar que ha sido acep­tado por el pres­ta­ta­rio a causa de su situa­ción angus­tiosa, de su inex­pe­rien­cia o de lo limi­tado de sus facul­ta­des men­ta­les». Por con­trato leo­nino ha de enten­derse aquel que con­tiene con­di­cio­nes muy ven­ta­jo­sas para una de las par­tes y muy des­ven­ta­jo­sas para la otra, no exis­tiendo equi­li­brio entre las pres­ta­cio­nes de ambas par­tes.

Pese a con­tar con más de un siglo esta ley es de actual y nece­sa­ria apli­ca­ción, y así lo recuerda la reciente sen­ten­cia del Tri­bu­nal Supremo de 18 de junio de 2012: «la ley de repre­sión de la usura se encua­dra den­tro del esquema libe­ral de nues­tro Código Civil que sienta la base del sis­tema eco­nó­mico sobre el libre inter­cam­bio de bie­nes y ser­vi­cios y la deter­mi­na­ción de su res­pec­tivo pre­cio o remu­ne­ra­ción en orden a la auto­no­mía pri­vada de las par­tes con­tra­tan­tes». Es decir, es un con­trol al prin­ci­pio de liber­tad de pre­cios y pac­tos que san­ciona «un abuso inmo­ral, espe­cial­mente grave o repro­cha­ble, que explota una deter­mi­nada situa­ción sub­je­tiva de la con­tra­ta­ción: los deno­mi­na­dos prés­ta­mos usu­ra­rios o leo­ni­nos».

El Tri­bu­nal Supremo ha iden­ti­fi­cado a estos con­tra­tos –prés­ta­mos con garan­tía hipo­te­ca­ria–, que nacen de la nece­si­dad eco­nó­mica del soli­ci­tante, por tener un inte­rés muy supe­rior al nor­mal, un plazo de devo­lu­ción exce­si­va­mente redu­cido y no exis­tir riesgo para el pres­ta­mista. El estado de nece­si­dad del soli­ci­tante pro­voca que acepte las con­di­cio­nes pro­pues­tas sin valo­rar no ya sus posi­bi­li­da­des reales de devo­lu­ción sino la ver­da­dera trans­cen­den­cia de las mis­mas, por lo que se entiende que el con­sen­ti­miento está viciado.

Deter­mi­nante para la reso­lu­ción de estas situa­cio­nes es la sen­ten­cia del Tri­bu­nal Supremo de 25 de noviem­bre de 2015 que declaró el carác­ter usu­ra­rio de un prés­tamo hipo­te­ca­rio por con­cu­rrir las siguien­tes cir­cuns­tan­cias:

• El inte­rés remu­ne­ra­to­rio pac­tado (24,6% TAE) resulta ser des­pro­por­cio­na­da­mente supe­rior al nor­mal del dinero. Para la com­pa­ra­ción de ambos intere­ses, el Tri­bu­nal Supremo acude al inte­rés pac­tado TAE (no al nomi­nal ya que ha de cono­cerse la carga one­rosa real para el pres­ta­ta­rio) y al inte­rés nor­mal del dinero que consta en las esta­dís­ti­cas publi­ca­das por el Banco de España que recoge los tipos de inte­rés apli­ca­dos habi­tual­mente por los ban­cos a los dis­tin­tos tipos de ope­ra­cio­nes que se rea­li­zan.
• El inte­rés pac­tado es «mani­fies­ta­mente des­pro­por­cio­nado con las cir­cuns­tan­cias del caso». Un tipo de inte­rés anor­mal­mente alto puede estar jus­ti­fi­cado por el riego que la ope­ra­ción entraña para el pres­ta­mista (mayor riesgo, mayor inte­rés), siendo el caso que en una ope­ra­ción de prés­tamo garan­ti­zada con hipo­teca sobre un inmue­ble no existe tal riesgo. No puede apre­ciarse, como las enti­da­des pres­ta­mis­tas han ale­gado, que estas ope­ra­cio­nes entra­ñan un ver­da­dero riesgo para ellas dado el ele­vado número de impa­ga­dos que se pro­du­cen, ya que real­mente si existe tal número de impa­ga­dos es por la «con­ce­sión irres­pon­sa­ble de prés­ta­mos sin com­pro­bar ade­cua­da­mente la capa­ci­dad de devo­lu­ción del pres­ta­ta­rio».

Decla­rado usu­ra­rio el con­trato de prés­tamo por su inte­rés remu­ne­ra­to­rio se esta­ble­cen dos con­se­cuen­cias: la nuli­dad del prés­tamo y la obli­ga­ción del pres­ta­ta­rio de devol­ver la can­ti­dad reci­bida sin el pago de intere­ses. La decla­ra­ción de nuli­dad del prés­tamo tam­bién con­lleva la nuli­dad de la hipo­teca, pues esta garan­tía no es más que una pres­ta­ción acce­so­ria que está al ser­vi­cio del prés­tamo garan­ti­zán­dolo (artículo 1857 Código Civil) y que ha de seguir su suerte: la nuli­dad.

Esta última con­se­cuen­cia es uná­nime en la doc­trina juris­pru­den­cial del Tri­bu­nal Supremo. La sen­ten­cia de 18 de junio de 2012 añade que «el con­trol que esta­blece la ley se pro­yecta con­cep­tual­mente sobre la posi­ble vali­dez del con­trato cele­brado, sin que pueda dife­ren­ciarse el alcance de dicho con­trol o la razón de la inefi­ca­cia que pro­duce. De ahí la uni­dad de la san­ción con­tem­plada, esto es, la nuli­dad del con­trato de prés­tamo, o nego­cio a él asi­mi­lado, que alcanza o comu­nica sus efec­tos ya a las garan­tías acce­so­rias, como a los nego­cios que trai­gan causa del mismo» (en igual sen­tido se ha pro­nun­ciado en sus sen­ten­cias de 5 de julio de 1982, 31 de enero de 2008, 20 de noviem­bre de 2008, 15 de julio de 2008, y 14 de julio de 2009, entre otras).

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013

Otro caso resuelto por el Tri­bu­nal Supremo mediante su sen­ten­cia de 22 de febrero de 2013 con­cluye de igual modo que el ante­rior­mente expuesto. En este, el inte­rés remu­ne­ra­to­rio era del 10%, mora­to­rio del 22% y un plazo de ven­ci­miento de seis meses.

Dado que el inte­rés remu­ne­ra­to­rio no estaba refe­rido al año sino al periodo de amor­ti­za­ción (seis meses) el inte­rés real era del 20% anual, lo que es con­si­de­rado como des­pro­por­cio­nado: «un prés­tamo, cuyo ven­ci­miento es a los seis meses, con un inte­rés remu­ne­ra­to­rio de 10% semes­tral (20% anual) cuyo semes­tre es el plazo de cum­pli­miento y si no devuelve el capi­tal en este breve plazo, comienza el inte­rés mora­to­rio del 22%, está Sala lo con­si­dera, como ha dicho el Tri­bu­nal a quo, nota­ble­mente supe­rior al nor­mal del dinero, no sólo teniendo en cuenta, como orien­ta­tivo, el inte­rés legal en aquel tiempo (5,50%), sino las cir­cuns­tan­cias del caso (urgen­cia, inter­me­dia­ción) que lo hacen mani­fies­ta­mente des­pro­por­cio­nado».