Hay casos en que uno de los copro­pie­ta­rios de un inmue­ble lo viene uti­li­zando sin el con­sen­ti­miento del otro copro­pie­ta­rio. Se pro­duce un bene­fi­cio del pri­mero y un corre­la­tivo per­jui­cio del segundo.

Esta situa­ción es bas­tante fre­cuente. Algu­nos casos más habi­tua­les son en heren­cias (inmue­ble here­dado por varios her­ma­nos y que es uti­li­zada solo por uno de ellos) o rup­tu­ras de pare­jas (vivienda adqui­rida por una pareja y que tras la rup­tura es uti­li­zada solo por uno de ellos ‑en estos casos, sal­vando las dis­po­si­cio­nes del Dere­cho de Fami­lia si hubiera hijos meno­res de edad-).

Pues bien, aque­llos copro­pie­ta­rios que no usan el bien pue­den exi­gir una indem­ni­za­ción, a modo de com­pen­sa­ción, por ese uso exclu­sivo del otro.

Articulo 394 del Código Civil
Cada par­tí­cipe puede ser­virse de las cosas comu­nes siem­pre que dis­ponga de ellas con­forme a su des­tino y de manera que no per­ju­di­que el inte­rés de la comu­ni­dad, ni impida a los copar­tí­ci­pes uti­li­zar­las según su dere­cho.

El ante­rior pre­cepto es el fun­da­mento por el que un copro­pie­ta­rio no puede uti­li­zar el bien común para su pro­pio bene­fi­cio sin el con­sen­ti­miento de los otros copro­pie­ta­rios. En su vir­tud, quien se vea pri­vado del uso del bien en copro­pie­dad tiene dere­cho de exi­gir la cesa­ción en ese uso, pero tam­bién puede exi­gir una indem­ni­za­ción por los daños y per­jui­cios cau­sa­dos al no poder usar dicho bien.

Indemnización

Para poder recla­mar la com­pen­sa­ción por el uso exclu­sivo del bien común se exi­gen dos requi­si­tos:

1. Ha de exis­tir una opo­si­ción expresa de quien vaya a recla­mar la indem­ni­za­ción a que un copro­pie­ta­rio use el bien en exclu­siva. Es nece­sa­ria esta opo­si­ción para que el uso se con­vierta en ile­gí­timo, pues caso con­tra­rio se enten­derá que existe un con­sen­ti­miento tácito en el uso. Esta opo­si­ción ha de ser feha­ciente, y es a par­tir de que se pro­duzca cuando se podrá recla­mar la com­pen­sa­ción.

2. La cuan­tía de la indem­ni­za­ción a exi­gir ha de estar ava­lada por un informe peri­cial del que se des­prenda el pre­cio de mer­cado de alqui­ler del bien en cues­tión. Es decir, la com­pen­sa­ción será equi­va­lente a la renta de mer­cado que se per­ci­bi­ría si el bien estu­viese arren­dado a un ter­cero. La cuan­tía será el pro­ducto de apli­car dicha renta men­sual de mer­cado a la cuota de par­ti­ci­pa­ción en el bien de quien reclama y a los meses en que el otro ha estado uti­li­zán­dolo ile­gí­ti­ma­mente (esto es, solo a par­tir de que se mani­fieste la opo­si­ción expresa de modo feha­ciente).

Por tanto, para reci­bir la indem­ni­za­ción se nece­sita rea­li­zar un reque­ri­miento con deter­mi­na­das for­ma­li­da­des y con­te­nido espe­cí­fico, y, pos­te­rior­mente el ejer­ci­cio de una acción judi­cial.